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El caos urbanístico de Ourense: el IBI que no debemos pagar (I)

Hace unas semanas el Ayuntamiento expidió de forma masiva los recibos de IBI. Es el momento adecuado para advertir de que, por causa del desastre urbanístico de nuestra ciudad, en no pocas ocasiones el Ayuntamiento cobra un Impuesto que no deberíamos pagar, y que tiene por ello el deber de devolver a quien impugne con éxito la liquidación.

Esto ocurre cuando esta liquidación del IBI que arroja el recibo, siendo correcta, se asienta en un valor catastral que no se corresponde con la clasificación urbanística, o con la edificabilidad, que el Plan General le asigna al suelo.

La reciente jurisprudencia del T.S ha evolucionado en el sentido de permitir que, cuando concurren circunstancias excepcionales o sobrevenidas, pueda recurrirse la liquidación que resulta del recibo del Impuesto, atacando para ello y al mismo tiempo el valor catastral, aunque este sea firme. En otras palabras, el IBI puede estar bien calculado, a partir del valor que Catastro comunica a los Ayuntamientos, pero ser indebido si la Ponencia de valores, a partir de la cual se determina el valor catastral, no se acomoda a la realidad urbanística.

En el caso de Orense concurren varias circunstancias, sin duda excepcionales, y posteriores a la aprobación de la Ponencia, que propician un auténtico caos tributario.

Por una parte, la Ponencia de valores data del año 2005, y aunque se encuentra en vigor, su tiempo de vigencia ya debería de haber culminado hace cinco años. Está obsoleta porque responde a un mercado inmobiliario expansivo que nada tiene que ver con el actual escenario económico. Mientras en los años de la cruda crisis se desplomaban los precios del suelo y de la vivienda construida, los valores catastrales se actualizaban al alza anualmente mediante la aplicación automática de los coeficientes legales.

Por otra parte, la Ponencia  se asienta en la clasificación y ordenación urbanística del suelo de un Plan General de Ordenación anulado por los Tribunales hace casi diez años  (PXOM de 2003), lo que conllevó que en 2011 reviviese el Plan General de 1986, con enormes variaciones en la clasificación del suelo y en la ordenación de su gestión: Suelo incluido en ámbitos pendientes de desarrollo y, por lo tanto, no edificable directamente, considerado a efectos de su valoración catastral como urbano a todos los efectos, como si de solar se tratara; o  parcelas hoy clasificadas como suelo rústico que todavía tienen asignado el valor catastral de suelo urbano, a partir de una edificabilidad que ya no existe. Estas graves distorsiones, derivadas de una circunstancia sobrevenida, afectan de forma drástica a la liquidación del impuesto, hasta el punto de eliminar la obligación de pago.

Ante esta situación, es necesario revisar el recibo de IBI, constatar el valor catastral que sirve para determinar la base liquidable, y en caso de que no se corresponda con la clasificación y ordenación urbanísticas del suelo, formalizar la correspondiente reclamación. Es necesario poner de manifiesto la discordancia, y justificar la incidencia en la valoración catastral, para poder así impugnar el recibo del IBI por esta causa.

No esperemos que el Ayuntamiento lo haga por nosotros, aunque tiene el deber legal de velar porque se mantenga la correspondencia entre catastro y realidad urbanística.

Por Antonio Feijóo Miranda

Abogado

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Es uno más de las decenas de inmuebles y solares en situación de ruina o abandono. A pesar de su delimitación como Área de Rehabiitación integral, hay decenas de viejas edificaciones que llevan años apuntaladas, o cercadas por vallas de protección para evitar daños a los viandantes.

Una imagen penosa que se repite en todas las calles del casco

La falta de efectividad del Ayuntamiento es total a la hora de exigir a los propietarios el mantenimiento de sus propiedades y solares en condiciones adecuadas, mediante la imposición de órdenes de ejecución, demolición y edificación forzosa.

La legislación actual ofrece instrumentos suficientes para obligar a los propietarios a demoler las  edificaciones ruinosas y edificar los solares vacantes en plazos razonables, pero no tengo noticia de que ni una sola vez se ha hecho uso de esta facultad, que consiste en inscribir los solares identificadores en el registro especial  y sacarlos a subasta pública, y en el caso de quedar desierta, incorporarlos al Patrimonio Municipal del Suelo. No es admisible que propietarios de solares los mantengan durante décadas en su poder sin edificar en ellos,  especulando con el precio de venta, y aun sin mantenerlos en unas condiciones mínimas de limpieza y ornato

Viendo cómo se encuentra el edificio destinado antiguamente a cárcel provincial, no nos extraña esta absoluta desidia municipal. Es la imagen más elocuente de la política urbanística del Ayuntamiento de Ourense de los últimos años.

 

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05/07/2021

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Basta como muestra el deplorable estado de la antigua cárcel.

La falta de disposición del Ayuntamiento es manifiesta a la hora de exigir a los propietarios el mantenimiento de sus propiedades y solares en condiciones adecuadas, mediante la imposición de órdenes de ejecución, demolición y edificación forzosa.

Una reciente sentencia judicial, ya firme, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº1 de Ourense ha dado la razón a nuestro cliente, propietario de una vivienda afectada por filtraciones de agua provenientes de un colindante con un solar abandonado convertido en un verdadero zarzal.

Después de pedir insistentemente al Ayuntamiento que impusiera a los propietarios la orden de ejecutar obras de mantenimiento, y la de edificar el solar, y ante la desidia municipal, no tuvimos otra opción que promover un recurso contencioso-administrativo,  estimado por una reciente sentencia que obliga al Servicio de Disciplina Urbanística Municipal a imponer la orden de emprender la edificación en el plazo de seis meses, con la advertencia de que en caso de incumplimiento el solar sea sacado a subasta.

La sentencia recuerda que edificar no es solamente un derecho, sino también un deber, porque el suelo es un recurso limitado al servicio del interés general, y sin duda, lo es la construcción de viviendas y edificios destinados a los diferentes usos que permite el planeamiento urbanístico. El régimen jurídico del suelo no ampara la tenencia de parcelas o solares sin edificar, con fines puramente especulativos, con la consiguiente proliferación de suelos sin aprovechar para la construcción de viviendas que podrían ponerse en venta o alquiler. Está en juego el interés de la ciudad en la existencia de un mercado inmobiliario con suficiente oferta, pero también en el mantenimiento de un casco histórico en condiciones dignas de su importancia.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

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La sentencia corrobora en su integridad los fundamentos y  el fallo de la dictada por el recurso contencioso-administrativo nº 2 de Ourense, que condenó al Ayuntamiento a tramitar el expediente de reposición de la legalidad que este Despacho instó en defensa un vecino de la zona, por el que se pretendía la eliminación del cierre ilegalmente construido por las Comunidades de propietarios de los edificios, un verdadero acto de apropiación de un bien público destinado al uso de todos los ciudadanos. Resulta inconcebible que aunque todos los informes municipales hasta la fecha han confirmado que se trata un suelo de dominio público, siendo ilegal por tanto el cierre realizado, ha transcurrido más de diez años sin que se haya ordenado su demolición, porque todos los concejales de urbanismo que se han sucedido en este cargo han dejado caducar los expedientes hasta seis veces, evitando así dictar la preceptiva orden de derribo. En definitiva una actuación absolutamente cómplice, por pasividad consciente, del Ayuntamiento.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Máster en Derecho Urbanístico y del Medio Ambiente

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A partir del valor del suelo, y de esta edificabilidad teórica, se determina el justiprecio que ha de abonar el Ayuntamiento. La decisión de este de intentar el recurso ante el TS ha supuesto incrementar los intereses legales, que se devengarán hasta el momento en que se produzca el pago.

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Se trata de la tercera ocasión en que instamos y tramitamos la expropiación de terrenos que están calificados por el Plan General de Pontevedra para su destino al parque lineal del río Gafos. Una inmensa dotación de espacios libres que el Ayuntamiento debería haber realizado mediante expropiación, una vez que entró en vigor el Plan, hace más de treinta años. Sin embargo, la dejación y pasividad de las sucesivas Corporaciones municipales a lo largo de las décadas ha conllevado que solo una pequeña parte de este inmenso parque esté ejecutada, y que los terrenos afectados, absolutamente inmovilizados por esta calificación urbanística, se encuentren en franca degradación, hasta el punto de que, en lo que habría de ser el corazón de este pulmón verde, en el barrio de O Gorgullón, hay un asentamiento de chabolas donde muchas familias malviven en condiciones muy precarias.

Es evidente que el Ayuntamiento no puede aplazar por más tiempo la ejecución urbanística de todos los espacios que aún no han sido urbanizados e incorporados al dominio municipal para su efectiva urbanización, dando continuidad y extendiendo el Parque del río Gafos.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Máster en Derecho Urbanístico y del Medio Ambiente

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