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La pandemia aborta el Plan General de Ordenación de Ourense

05/08/2020
  1. Noticias

De casi todos los orensanos es sabido que el nuevo Plan General de Ordenación Urbana , en trámite desde 2012, está actualmente pendiente de aprobación definitiva por el Pleno del Ayuntamiento. Aunque las disputas entre partidos a cuenta de las torres de Copasa o la Plaza de San Antonio, impiden por ahora esa aprobación, no sería la primera vez que los principios ceden ante el interés político.

Sin embargo, ningún acuerdo, por mayoritario que sea, puede salvar ya el nuevo Plan General, que podría llegar a nacer con una tara de tal gravedad que moriría anulado por los Tribunales en menos de tres años.

La pandemia de Coronavirus que asola el mundo ha situado la economía española en niveles similares a la posguerra civil. El segundo trimestre del año el PIB se ha desplomado un 18’5%, el más acusado en tiempos de paz, según datos del INE. Acumulado este descenso al resultado desastroso del primer trimestre, España entra en franca recesión. La caída en la producción, la contracción de la inversión y del consumo privado, son efectos de la disminución drástica de la actividad, del cierre temporal o definitivo de empresas y negocios, y del incremento exponencial del desempleo , que si a finales de año alcanzará la tasa del 19%, según la optimista previsión del Gobierno, llegaría al 34% de no ser por los ERTES, instrumentos que tienen asegurada su caducidad a fin de año.

Las Administraciones Públicas sufrirán las consecuencias durante los próximos años, especialmente en el descenso de ingresos por vía de impuestos y tasas, y en el aumento del gasto social.

Pues bien, en este escenario el nuevo Plan General de Ordenación, elaborado con previsiones económicas fundadas en datos de 2015, es una pura quimera. Como todo Plan General, contempla actuaciones públicas y privadas de desarrollo urbano que han de ser financiadas por las Administraciones y la iniciativa empresarial.

El estudio económico financiero, así como la memoria de sostenibilidad , son completamente irreales, una entelequia inviable .Según este documento la inversión total a cargo del Ayuntamiento será de cincuenta millones de euros en quince años, a lo que hay que añadir el importe comprometido por la Diputación, Xunta de Galicia y Estado, con cargo a sus respectivos presupuestos.

De nada sirve la aprobación de los Presupuestos municipales para 2020, adoptada por el Pleno en plena pandemia, porque se asientan en datos y previsiones de 2019 y no recogen siquiera una estimación de sus devastadores efectos. Ante todo, porque el techo de gasto se ha calculado sobre la base una previsión de incremento del PIB de un 2’80% para 2020, pero también porque, dicho sea por mencionar solamente unos pocos datos, prevé nada menos que un alza de un 37’13% en la recaudación de impuestos indirectos, o de un 41,67% en el impuesto municipal de obras, estimaciones inasumibles en el contexto de la acusada recesión..

Por si ello no bastara, la reciente decisión de la FEGAMP ampara la pretensión del Gobierno de apropiarse del ahorro de los Ayuntamientos, unos 15.000 millones de euros en remanentes de tesorería que les serán devueltos en cómodos plazos de 12 años, esfumando así toda posibilidad de inversión con cargo a estos fondos acumulados a lo largo de los seis últimos años de completa paralización de la gestión municipal.

¿De qué sirve aprobar un Plan General que no es realizable? Más allá de beneficiar a unos cuantos propietarios a los que se reconoce una edificabilidad muy superior a la media, sencillamente para nada.

Si queremos que Plan General sirva a sus objetivos de dinamizar y ordenar la ciudad, resulta imprescindible su reelaboración parcial, adaptándolo a la nueva situación económica y social, sobre la base de un nuevo estudio económico financiero serio, objetivo y fiel a la realidad que vivimos.

De aprobarse definitivamente con su actual contenido, podemos asegurar que será recurrido con éxito, y entonces Ourense alcanzará el clímax de su caos urbanístico.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

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Una respuesta judicial al abandono del casco histórico

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05/07/2021

Una Sentencia que impone el deber de edificar so pena de expropiación

En el casco histórico de Ourense hay múltiples solares abandonados donde crece la maleza por entre los restos de antiguas edificaciones en ruina, o donde se acumulan la basura y los viejos muebles inservibles. Los propietarios de estos terrenos ni los mantienen en condiciones aceptables ni edifican en ellos, y así permanecen durante décadas. A pesar de su delimitación como Área de Rehabilitación integral, hay decenas de viejas edificaciones que llevan años apuntaladas, cercadas por vallas de protección para evitar daños a los viandantes.

Basta como muestra el deplorable estado de la antigua cárcel.

La falta de disposición del Ayuntamiento es manifiesta a la hora de exigir a los propietarios el mantenimiento de sus propiedades y solares en condiciones adecuadas, mediante la imposición de órdenes de ejecución, demolición y edificación forzosa.

Una reciente sentencia judicial, ya firme, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº1 de Ourense ha dado la razón a nuestro cliente, propietario de una vivienda afectada por filtraciones de agua provenientes de un colindante con un solar abandonado convertido en un verdadero zarzal.

Después de pedir insistentemente al Ayuntamiento que impusiera a los propietarios la orden de ejecutar obras de mantenimiento, y la de edificar el solar, y ante la desidia municipal, no tuvimos otra opción que promover un recurso contencioso-administrativo,  estimado por una reciente sentencia que obliga al Servicio de Disciplina Urbanística Municipal a imponer la orden de emprender la edificación en el plazo de seis meses, con la advertencia de que en caso de incumplimiento el solar sea sacado a subasta.

La sentencia recuerda que edificar no es solamente un derecho, sino también un deber, porque el suelo es un recurso limitado al servicio del interés general, y sin duda, lo es la construcción de viviendas y edificios destinados a los diferentes usos que permite el planeamiento urbanístico. El régimen jurídico del suelo no ampara la tenencia de parcelas o solares sin edificar, con fines puramente especulativos, con la consiguiente proliferación de suelos sin aprovechar para la construcción de viviendas que podrían ponerse en venta o alquiler. Está en juego el interés de la ciudad en la existencia de un mercado inmobiliario con suficiente oferta, pero también en el mantenimiento de un casco histórico en condiciones dignas de su importancia.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Condenado el Ayuntamiento de Ourense a restaurar a la legalidad la usurpación del suelo público

Condenado el Ayuntamiento de Ourense a restaurar a la legalidad la usurpación del suelo público

07/06/2021

El Tribunal Superior de Justicia ha confirmado que los terrenos situados entre las edificaciones  señaladas con los números 2 a 12 de la Avenida de Marín son, indiscutiblemente, dominio público del Ayuntamiento de Ourense, por lo que es imperativo su deslinde y recuperación de quienes indebidamente han usurpado este espacio y lo mantienen cerrado al uso público.

La sentencia corrobora en su integridad los fundamentos y  el fallo de la dictada por el recurso contencioso-administrativo nº 2 de Ourense, que condenó al Ayuntamiento a tramitar el expediente de reposición de la legalidad que este Despacho instó en defensa un vecino de la zona, por el que se pretendía la eliminación del cierre ilegalmente construido por las Comunidades de propietarios de los edificios, un verdadero acto de apropiación de un bien público destinado al uso de todos los ciudadanos. Resulta inconcebible que aunque todos los informes municipales hasta la fecha han confirmado que se trata un suelo de dominio público, siendo ilegal por tanto el cierre realizado, ha transcurrido más de diez años sin que se haya ordenado su demolición, porque todos los concejales de urbanismo que se han sucedido en este cargo han dejado caducar los expedientes hasta seis veces, evitando así dictar la preceptiva orden de derribo. En definitiva una actuación absolutamente cómplice, por pasividad consciente, del Ayuntamiento.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Máster en Derecho Urbanístico y del Medio Ambiente

Confirmada la condena del Ayuntamiento de Pontevedra al pago de casi un millón por otra expropiación en el entorno del Gafos

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27/05/2021

El Tribunal Supremo ha confirmado la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia que reconoció a los propietarios de una parcela de 723 m2, emplazada en el entorno del río Gafos, el derecho a percibir del Ayuntamiento de Pontevedra por su expropiación provocada, un justiprecio de 853.914 €, incrementado en los intereses legales devengados desde la fecha de la reclamación en la vía administrativa. Desestima así las razones y argumentos esgrimidos por el Ayuntamiento, que insistía en que el terreno debía de valorarse en situación de rural, es decir, teniendo en cuenta una renta teórica de cultivo. El TSJG aceptando la tesis defendida por este Despacho consideró que se trata de un terreno en situación de urbanizado y que, por lo tanto, su valor ha de tasarse de acuerdo con una edificabilidad media del ámbito que fue calculada por los peritos que emitieron informes en el procedimiento.

A partir del valor del suelo, y de esta edificabilidad teórica, se determina el justiprecio que ha de abonar el Ayuntamiento. La decisión de este de intentar el recurso ante el TS ha supuesto incrementar los intereses legales, que se devengarán hasta el momento en que se produzca el pago.

Es por ello que la Administración debería aprestarse al abono total de la indemnización porque cualquier maniobra dilatoria es claramente lesiva para el interés público. Baste decir que a día de hoy los intereses de la indemnización ascienden a 922.000 €.

Se trata de la tercera ocasión en que instamos y tramitamos la expropiación de terrenos que están calificados por el Plan General de Pontevedra para su destino al parque lineal del río Gafos. Una inmensa dotación de espacios libres que el Ayuntamiento debería haber realizado mediante expropiación, una vez que entró en vigor el Plan, hace más de treinta años. Sin embargo, la dejación y pasividad de las sucesivas Corporaciones municipales a lo largo de las décadas ha conllevado que solo una pequeña parte de este inmenso parque esté ejecutada, y que los terrenos afectados, absolutamente inmovilizados por esta calificación urbanística, se encuentren en franca degradación, hasta el punto de que, en lo que habría de ser el corazón de este pulmón verde, en el barrio de O Gorgullón, hay un asentamiento de chabolas donde muchas familias malviven en condiciones muy precarias.

Es evidente que el Ayuntamiento no puede aplazar por más tiempo la ejecución urbanística de todos los espacios que aún no han sido urbanizados e incorporados al dominio municipal para su efectiva urbanización, dando continuidad y extendiendo el Parque del río Gafos.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Máster en Derecho Urbanístico y del Medio Ambiente

El Tribunal Superior condena a indemnizar el valor urbanístico del suelo ocupado por el auditorio de Verín

El Tribunal Superior condena a indemnizar el valor urbanístico del suelo ocupado por el auditorio de Verín

26/04/2021

Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia ha confirmado la dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº1 de Ourense, y declara el derecho de una vecina de Verín a recibir del Ayuntamiento una indemnización equivalente al valor urbanístico del suelo que le fue ocupado en su día para la construcción del Auditorio Municipal.

La Sentencia, como ya hiciera la dictada por el Juzgado, acoge las tesis de nuestro despacho, tanto al considerar como ilegítima vía de hecho la ocupación del suelo, una vez que el Tribunal Supremo anuló el Plan General de Ordenación Municipal (aceptando por cierto el recurso también dirigido por este despacho), como al establecer que los terrenos ya edificados, y por lo tanto no restituibles a su propietaria, deben ser valorados como urbanos, esto es, considerando la edificabilidad de la que eran susceptibles en el momento de su ocupación. El Tribunal rechaza así la tesis del Ayuntamiento que pretendía que, dado que con las normas de planeamiento actuales el suelo es rústicose valorara el terreno con arreglo a la renta de cultivo agrícola.

El total de la indemnización, computados los intereses que también se conceden, superará claramente los 300.000 €.

Por Antonio Feijóo Miranda
Abogado
Master en Derecho Urbanistico

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