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LAS ACCIONES VECINALES EN DEFENSA DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS URBANOS

03/12/2019
  1. Noticias

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Master en Derecho Urbanistico y del Medio Ambiente

La ejecución del planeamiento urbanístico, en especial la que implica hacer realidad las dotaciones públicas, es un deber inexcusable de los Ayuntamientos.

Hay múltiples espacios urbanos cuya cuyo destino proyectado por el Plan es el uso público, dar servicio a los ciudadanos, y más intensamente a los que viven en determinadas zonas, y de ahí que con carácter general nos refiramos a ellos como dotaciones (viales, parques, espacios libres, equipamientos)

Cuando la realización de tales dotaciones no puede o no debe ser atribuida a los promotores de las edificaciones, como cargas correlativas al aprovechamiento que obtienen, corresponde actuar al Ayuntamiento, que dispone a tal efecto de diferentes técnicas para la obtención del suelo, paso previo a su urbanización.

Pero no se trata de una mera potestad, de una opción o una decisión discrecional. Y menos aún de una simple elección política, sino de un deber legal inherente a la obligatoriedad de los planes urbanísticos, que son verdaderas normas que vinculan a todos, a Poderes públicos y ciudadanos

Ocurre que la dejación de la Administración municipal, propiciada unas veces por la despreocupación de los responsables políticos, y otras por el deseo de ahorrar fondos para su empleo en otras supuestas prioridades, mantiene en un estado deplorable una gran cantidad de estos espacios urbanos, que permanecen sin urbanizar ni dedicarse a su destino previsto, a la espera de que el Ayuntamiento inicie los trámites necesarios para la obtención del suelo y su transformación urbanística.

Entretanto, los propietarios son privados, desde el mismo momento de la aprobación del planeamiento, de cualquier posibilidad de uso y disfrute y, desde luego de edificación, y por el contrario, obligados al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y de los gastos de su limpieza y mantenimiento. El dueño del terreno queda vinculado desde entonces por el diseño de la ordenación urbana, y no podrá edificar en él ni destinarlo a un uso que no sea meramente provisional y en precario. En cambio, los Ayuntamientos no parecen sentirse vinculados por el contenido del Plan que han aprobado. Llegan a transcurrir décadas desde la aprobación del Plan General sin que lleven a efecto sus previsiones, obteniendo el suelo destinado a estas dotaciones mediante expropiación, convenio o permuta, o a través de ocupación directa.

Como resultado de ello, grandes extensiones de suelo en los barrios de las ciudades, y en no pocas ocasiones en sus mismos centros, carecen de todos los servicios urbanos y han sido convertidos con el paso del tiempo en improvisados almacenes de residuos a la intemperie.

Todo ello, como es evidente, en perjuicio de los ciudadanos, en especial de aquellos a quienes de manera más intensa estos parques, jardines, viales etc. habían de servir.

En esta situación, la Ley concede ciertamente a los propietarios una salida, que pasa por advertir al Ayuntamiento de que ha de expropiar estos terrenos destinados a dotaciones públicas de interés general, y solo después de que transcurran dos años desde la advertencia, puede aquéllos entender iniciado, por mandato legal, un expediente de expropiación, un largo procedimiento que les obliga a la valorar el suelo y las construcciones existentes en sus parcelas ,y acudir al jurado de expropiación de Galicia y, en último término a los tribunales de lo contencioso administrativo, en reclamación de un precio justo. A título de ejemplo, esto es lo ocurrido con ocasión de las parcelas afectadas por la calificación de sistema general de Parque del río Gafos (Pontevedra), cuyos propietarios promovieron un proceso judicial en el que el Tribunal Supremo ha reconocido su derecho a la expropiación y a una indemnización calculada en función del valor urbanístico del suelo, usando una edificabilidad teórica que es la media de la zona en donde se encuentra

Ver referencia en prensa

No es el propósito de este comentario ahondar en la cuestión de la tasación del suelo a efectos de expropiación, especialmente polémica en estos casos, sino poner de manifiesto qué mecanismos de reacción tienen a su disposición los ciudadanos para provocar la actuación de sus Ayuntamientos.

Como hemos dicho, los propietarios cuentan con la institución de la expropiación por ministerio de la ley, la cual redundará, a lo sumo, en la adquisición forzosa del suelo por el Ayuntamiento. Ahora bien, la realización efectiva de las dotaciones públicas, la implantación de los servicios urbanos adecuados al destino del suelo (ajardinamiento, obras de vialidad, alumbrado público, aceras , mobiliario urbano…), en una palabra, su urbanización, no será desde luego una consecuencia del procedimiento que puedan promover los propietarios en defensa de su legítimo derecho .

Es por ello que cabe preguntarse si los ciudadanos pueden, ejerciendo simplemente su condición de tales, exigir de su Ayuntamiento la realización de los servicios y dotaciones previstos en el planeamiento. Si, una vez constatada la dejación o la pasividad de los responsables políticos, tienen derecho los vecinos a que se inicien y resuelvan los expedientes necesarios para la obtención del suelo dotacional y su urbanización

La cuestión ha sido objeto de controversia judicial en varias ocasiones. La doctrina legal acepta esta posibilidad cuando lo pretendido es la implantación de servicios de competencia municipal que obligadamente deben prestar los Ayuntamientos (esencialmente , abastecimiento de agua y saneamiento, pero también pavimentación y alumbrado público, c). No obstante, no es pacífica la viabilidad de esta pretensión cuando de lo que se trata es de acondicionar espacios urbanos más allá de tales servicios básicos o mínimos, llevando a cabo actuaciones que comportan previamente la ejecución del planeamiento, la obtención del suelo y su ulterior urbanización.

A nuestro juicio, sí es viable que los vecinos, individualmente o constituidos en Asociación, puedan exigir del Ayuntamiento que lleve a efecto actuaciones aisladas encaminadas a realizar las previsiones del planeamiento en lo que a las dotaciones públicas se refiere (espacios libres, parques, jardines o viales), y la eventual desestimación de esta solicitud es susceptible de revisión judicial. Se trata de una exigencia para la que aquéllos están doblemente legitimados, tanto por su interés legítimo derivado de la ventaja que sin duda supone para ellos la realización de dotaciones públicas de las que serán beneficiarios, como por el interés público que anima el ejercicio de la acción pública urbanística.

La acción pública reconocida en nuestro ordenamiento jurídico permite a cualquier ciudadano exigir ante las Administraciones y los Juzgados o Tribunales el cumplimiento de la legislación y el planeamiento urbanísticos. Esto significa, no sólo la posibilidad de recurrir actos que puedan suponer una vulneración de la ley o del planeamiento, sino también la de exigir que este sea llevado a efecto en todas sus determinaciones, en la medida en qué a todos los ciudadanos se les presume el interés en la aplicación eficaz y plena del instrumento que ordena su ciudad.

Alternativamente a esta vía encaminada a la exigencia directa de la puesta en marcha de los necesarios expedientes de ejecución del Plan, pueden también los vecinos impugnar los presupuestos municipales en la medida en que no contengan las previsiones necesarias para afrontar la adquisición de los terrenos calificados para dotaciones públicas y su urbanización, al amparo de lo previsto en el art. 113 de la Ley de Bases de Régimen Local.

Cabe preguntarse entonces hasta qué punto somos responsables del propio destino de nuestra ciudad, no solamente por elegir a los representantes políticos que, como en el caso de Orense, la han llevado a un nivel incomparable de subdesarrollo urbanístico, sino también por abstenernos de reaccionar frente a esta dejación de la Administración local.

En el mismo sentido, he llegado la hora de plantearse la verdadera utilidad de las Asociaciones vecinales si, ante la inacción de los Ayuntamientos a la hora de acometer actuaciones urbanísticas para la creación de espacios públicos debidamente urbanizados, y la continua degradación de los existentes, no promueven acciones para exigir el cumplimiento de las previsiones del planeamiento, y la implantación de los servicios y dotaciones urbanos indispensables.

Parece que la participación ciudadana debe ir más allá de la presentación de alegaciones durante la elaboración de los planes urbanísticos, y asumir un papel activo en la fase de gestión o ejecución de los mismos.

 

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Una Sentencia que impone el deber de edificar so pena de expropiación

En el casco histórico de Ourense hay múltiples solares abandonados donde crece la maleza por entre los restos de antiguas edificaciones en ruina, o donde se acumulan la basura y los viejos muebles inservibles. Los propietarios de estos terrenos ni los mantienen en condiciones aceptables ni edifican en ellos, y así permanecen durante décadas. A pesar de su delimitación como Área de Rehabilitación integral, hay decenas de viejas edificaciones que llevan años apuntaladas, cercadas por vallas de protección para evitar daños a los viandantes.

Basta como muestra el deplorable estado de la antigua cárcel.

La falta de disposición del Ayuntamiento es manifiesta a la hora de exigir a los propietarios el mantenimiento de sus propiedades y solares en condiciones adecuadas, mediante la imposición de órdenes de ejecución, demolición y edificación forzosa.

Una reciente sentencia judicial, ya firme, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº1 de Ourense ha dado la razón a nuestro cliente, propietario de una vivienda afectada por filtraciones de agua provenientes de un colindante con un solar abandonado convertido en un verdadero zarzal.

Después de pedir insistentemente al Ayuntamiento que impusiera a los propietarios la orden de ejecutar obras de mantenimiento, y la de edificar el solar, y ante la desidia municipal, no tuvimos otra opción que promover un recurso contencioso-administrativo,  estimado por una reciente sentencia que obliga al Servicio de Disciplina Urbanística Municipal a imponer la orden de emprender la edificación en el plazo de seis meses, con la advertencia de que en caso de incumplimiento el solar sea sacado a subasta.

La sentencia recuerda que edificar no es solamente un derecho, sino también un deber, porque el suelo es un recurso limitado al servicio del interés general, y sin duda, lo es la construcción de viviendas y edificios destinados a los diferentes usos que permite el planeamiento urbanístico. El régimen jurídico del suelo no ampara la tenencia de parcelas o solares sin edificar, con fines puramente especulativos, con la consiguiente proliferación de suelos sin aprovechar para la construcción de viviendas que podrían ponerse en venta o alquiler. Está en juego el interés de la ciudad en la existencia de un mercado inmobiliario con suficiente oferta, pero también en el mantenimiento de un casco histórico en condiciones dignas de su importancia.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

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El Tribunal Superior de Justicia ha confirmado que los terrenos situados entre las edificaciones  señaladas con los números 2 a 12 de la Avenida de Marín son, indiscutiblemente, dominio público del Ayuntamiento de Ourense, por lo que es imperativo su deslinde y recuperación de quienes indebidamente han usurpado este espacio y lo mantienen cerrado al uso público.

La sentencia corrobora en su integridad los fundamentos y  el fallo de la dictada por el recurso contencioso-administrativo nº 2 de Ourense, que condenó al Ayuntamiento a tramitar el expediente de reposición de la legalidad que este Despacho instó en defensa un vecino de la zona, por el que se pretendía la eliminación del cierre ilegalmente construido por las Comunidades de propietarios de los edificios, un verdadero acto de apropiación de un bien público destinado al uso de todos los ciudadanos. Resulta inconcebible que aunque todos los informes municipales hasta la fecha han confirmado que se trata un suelo de dominio público, siendo ilegal por tanto el cierre realizado, ha transcurrido más de diez años sin que se haya ordenado su demolición, porque todos los concejales de urbanismo que se han sucedido en este cargo han dejado caducar los expedientes hasta seis veces, evitando así dictar la preceptiva orden de derribo. En definitiva una actuación absolutamente cómplice, por pasividad consciente, del Ayuntamiento.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Máster en Derecho Urbanístico y del Medio Ambiente

Confirmada la condena del Ayuntamiento de Pontevedra al pago de casi un millón por otra expropiación en el entorno del Gafos

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El Tribunal Supremo ha confirmado la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia que reconoció a los propietarios de una parcela de 723 m2, emplazada en el entorno del río Gafos, el derecho a percibir del Ayuntamiento de Pontevedra por su expropiación provocada, un justiprecio de 853.914 €, incrementado en los intereses legales devengados desde la fecha de la reclamación en la vía administrativa. Desestima así las razones y argumentos esgrimidos por el Ayuntamiento, que insistía en que el terreno debía de valorarse en situación de rural, es decir, teniendo en cuenta una renta teórica de cultivo. El TSJG aceptando la tesis defendida por este Despacho consideró que se trata de un terreno en situación de urbanizado y que, por lo tanto, su valor ha de tasarse de acuerdo con una edificabilidad media del ámbito que fue calculada por los peritos que emitieron informes en el procedimiento.

A partir del valor del suelo, y de esta edificabilidad teórica, se determina el justiprecio que ha de abonar el Ayuntamiento. La decisión de este de intentar el recurso ante el TS ha supuesto incrementar los intereses legales, que se devengarán hasta el momento en que se produzca el pago.

Es por ello que la Administración debería aprestarse al abono total de la indemnización porque cualquier maniobra dilatoria es claramente lesiva para el interés público. Baste decir que a día de hoy los intereses de la indemnización ascienden a 922.000 €.

Se trata de la tercera ocasión en que instamos y tramitamos la expropiación de terrenos que están calificados por el Plan General de Pontevedra para su destino al parque lineal del río Gafos. Una inmensa dotación de espacios libres que el Ayuntamiento debería haber realizado mediante expropiación, una vez que entró en vigor el Plan, hace más de treinta años. Sin embargo, la dejación y pasividad de las sucesivas Corporaciones municipales a lo largo de las décadas ha conllevado que solo una pequeña parte de este inmenso parque esté ejecutada, y que los terrenos afectados, absolutamente inmovilizados por esta calificación urbanística, se encuentren en franca degradación, hasta el punto de que, en lo que habría de ser el corazón de este pulmón verde, en el barrio de O Gorgullón, hay un asentamiento de chabolas donde muchas familias malviven en condiciones muy precarias.

Es evidente que el Ayuntamiento no puede aplazar por más tiempo la ejecución urbanística de todos los espacios que aún no han sido urbanizados e incorporados al dominio municipal para su efectiva urbanización, dando continuidad y extendiendo el Parque del río Gafos.

Antonio Feijóo Miranda

Abogado

Máster en Derecho Urbanístico y del Medio Ambiente

El Tribunal Superior condena a indemnizar el valor urbanístico del suelo ocupado por el auditorio de Verín

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26/04/2021

Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia ha confirmado la dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº1 de Ourense, y declara el derecho de una vecina de Verín a recibir del Ayuntamiento una indemnización equivalente al valor urbanístico del suelo que le fue ocupado en su día para la construcción del Auditorio Municipal.

La Sentencia, como ya hiciera la dictada por el Juzgado, acoge las tesis de nuestro despacho, tanto al considerar como ilegítima vía de hecho la ocupación del suelo, una vez que el Tribunal Supremo anuló el Plan General de Ordenación Municipal (aceptando por cierto el recurso también dirigido por este despacho), como al establecer que los terrenos ya edificados, y por lo tanto no restituibles a su propietaria, deben ser valorados como urbanos, esto es, considerando la edificabilidad de la que eran susceptibles en el momento de su ocupación. El Tribunal rechaza así la tesis del Ayuntamiento que pretendía que, dado que con las normas de planeamiento actuales el suelo es rústicose valorara el terreno con arreglo a la renta de cultivo agrícola.

El total de la indemnización, computados los intereses que también se conceden, superará claramente los 300.000 €.

Por Antonio Feijóo Miranda
Abogado
Master en Derecho Urbanistico

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