¿Cuánto tiempo tengo para presentar mi hoja de aprecio?

En el procedimiento ordinario, veinte días desde que la Administración se lo requiere. Si después rechaza la valoración que le notifica la Administración, dispone de diez días para hacerlo y aportar sus alegaciones; pasado ese plazo, la discusión del justiprecio se complica.

¿Puedo recuperar la finca si no se construye lo que justificó la expropiación?

Sí, en los supuestos que fija la ley: cuando la obra o el servicio no se ejecuta, cuando sobran bienes expropiados o cuando desaparece su afectación. Es el derecho de reversión, que obliga a devolver la indemnización recibida, actualizada; en las expropiaciones urbanísticas, la legislación del suelo añade sus propios supuestos.

¿Tiene que estar en Ourense la finca expropiada?

No. Buena parte de las sentencias de expropiación del despacho se han dictado en Pontevedra, y nuestra actuación se extiende a A Coruña, Lugo, Vigo y al resto de España. Lo que cambia con la ubicación es el jurado o el tribunal ante el que se defiende el justiprecio, no la forma de llevar el caso.

¿Llevan expropiaciones que no sean urbanísticas, como las de carreteras u obras públicas?

Sí: el despacho interviene en cualquier tipo de expropiación forzosa, no solo en las derivadas del planeamiento, con el mismo trabajo de valoración y de defensa ante el Jurado y los tribunales.

¿Qué hacer si la valoración de la Administración se queda corta?

Rechazarla dentro de plazo y oponer una hoja de aprecio propia, apoyada en un informe pericial, para que sea el Jurado de Expropiación de Galicia quien fije el justiprecio. Si el acuerdo del Jurado tampoco recoge el valor de la finca, cabe recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Galicia. El suelo destinado a dotaciones, que es el caso más habitual en el despacho, plantea problemas de valoración propios, que explicamos en el artículo sobre la valoración del suelo destinado a dotaciones.

Abogado de expropiaciones en Ourense

Abogado de expropiaciones en Ourense, del expediente al cobro

Una expropiación urbanística se decide en tres momentos: cuando se fuerza o se discute el expediente, cuando se reclama lo ocupado sin él y cuando llega la hora de cobrar. Para planeamiento, licencias o disciplina, consulte la página de abogado urbanista en Ourense.

Expropiación por ministerio de la ley Ocupaciones y vía de hecho Intereses, retasación y ejecución

Expropiación por ministerio de la ley

Cuando el plan reserva una finca para un uso público y la Administración no ejecuta la previsión, el propietario no tiene que esperar indefinidamente: puede forzar él mismo la expropiación. Este apartado recorre el asunto entero, desde el estudio del expediente y la advertencia al ayuntamiento hasta la hoja de aprecio, el Jurado y el recurso contencioso. Es una de las principales líneas de trabajo del despacho, en defensa de clientes que en su conjunto han obtenido, en los diversos procedimientos administrativos y judiciales, más de 14 millones de euros.

¿En qué intervenimos?

Estudio previo de la legalidad del expediente y de la ordenación que legitima la expropiación.
Suelo destinado a viales, zonas verdes, equipamientos y dotaciones públicas no ejecutadas.
Advertencia al ayuntamiento del propósito de iniciar el expediente.
Redacción de la hoja de aprecio del propietario, con informe pericial de valoración.
Traslado al Jurado de Expropiación de Galicia por silencio de la Administración.
Defensa ante el Jurado y recurso contencioso-administrativo frente a su acuerdo.
Valoración del suelo: clasificación, situación básica y expectativas urbanísticas.

Justiprecio expropiatorio fijado en sentencia. 2021 · TSJ de Galicia · 1.700.000 €. Fijación judicial del justiprecio muy por encima de la valoración administrativa inicial.
Elevación del justiprecio en vía contenciosa. 2023 · Jurado de Expropiación de Galicia · TSJG · 1.600.000 €. Recurso frente al acuerdo del Jurado, con estimación del criterio de valoración sostenido por la propiedad.
Condena al Ayuntamiento de Pontevedra al pago del justiprecio. 2026 · Sentencia firme · 1.000.000 €. Justiprecio de suelo dotacional ocupado sin cobertura expropiatoria previa.
Nueva condena por ocupación de terrenos para equipamiento público. 2026 · Pontevedra · 1.500.000 €. Segunda sentencia derivada de la ocupación de suelo destinado a equipamiento sin tramitar el expediente expropiatorio.
Serie de procedimientos por suelo dotacional en Pontevedra. 2008—2014 · Varios millones de euros. Ocupación de terrenos dotacionales sin expediente, con condena en una serie sucesiva de procedimientos.
Un particular obtiene más de 525.000 € del Concello de Pontevedra por un solar. Expropiación · Sentencia. Reconocimiento del justiprecio de un solar afectado por la ordenación y no expropiado en plazo.
Nueva sentencia de expropiación forzosa de suelo dotacional en Pontevedra. 2026 · Sentencia. Continuación de la línea de asuntos sobre suelo reservado para dotación y no ejecutado.

El suelo que nadie expropia

Es la situación más frecuente y la peor entendida: una finca queda calificada por el plan como vial, zona verde o equipamiento, el ayuntamiento no ejecuta la previsión y el propietario se encuentra con un terreno que no puede edificar, no puede vender y sigue tributando. La ley no obliga a soportar esa situación de forma indefinida.

Transcurrido el plazo legal sin que se ejecute el planeamiento, el propietario puede advertir al ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente y, pasado un plazo más sin respuesta, formular su hoja de aprecio y acudir directamente al Jurado. Es el origen de buena parte de los asuntos que han dado a este despacho sus resoluciones más cuantiosas.

Ocupaciones y vía de hecho

A veces el terreno se ocupa sin expediente, o se firma un convenio que después no se cumple. El resultado es el mismo: el propietario pierde la finca sin recibir nada. Frente a esa situación la ley ofrece respuestas distintas y más contundentes que las del procedimiento ordinario.

¿En qué intervenimos?

Ocupación material del terreno sin expediente expropiatorio: vía de hecho.
Ocupaciones directas para la obtención anticipada de dotaciones.
Incumplimiento de convenios urbanísticos de cesión, permuta o expropiación.
Permutas de suelo por aprovechamiento no materializado.
Recuperación de la posesión e indemnización de daños y perjuicios.
Nulidad de pleno derecho del acto de ocupación.
Reclamación en vía administrativa y contencioso-administrativa.

Anulación de las ocupaciones directas de Rolda Bulevar y Campo da Feira (Ourense). Ocupación directa · Sentencia judicial. Recursos contra las ocupaciones directas de suelo, anuladas por sentencia.
Anulación de la ocupación directa del suelo del Auditorio Municipal de Verín. Ocupación directa · Sentencia judicial. Recurso estimado con anulación de la ocupación.
Vía de hecho tras la anulación del Plan General de Verín. Vía de hecho · Más de 300.000 €. Indemnización de los daños y perjuicios producidos por la ocupación ilegal del suelo.
Convenio expropiatorio entre la Universidad de Vigo y el Ayuntamiento de Ourense. Convenio · TSJ de Galicia. Recurso estimado por incumplimiento del convenio: la Universidad de Vigo queda condenada a costear el 20 % de la urbanización del polígono de As Lagoas.

Convenios que se firman y no se cumplen

Buena parte de los conflictos no nace de la expropiación en sentido estricto, sino de los acuerdos que la anticipan o la sustituyen: convenios de ocupación directa, permutas de suelo por aprovechamiento y convenios expropiatorios firmados para simplificar la fijación del justiprecio. Sobre el papel simplifican; en la práctica dejan al propietario sin terreno y sin contraprestación cuando la administración no ejecuta lo pactado.

La ocupación sin expediente ni título es una vía de hecho, y frente a ella el propietario conserva tanto la acción de recuperación de la posesión como la reclamación del valor del suelo y de los daños causados por la privación.

Intereses, retasación y ejecución

Fijado el justiprecio, queda cobrarlo. Los intereses de demora, la retasación y la ejecución forzosa de la sentencia son a menudo la parte del asunto que decide cuánto se acaba percibiendo realmente.

¿En qué intervenimos?

Intereses de demora por el retraso en la fijación del justiprecio.
Intereses por el retraso en el pago una vez fijado.
Retasación transcurridos dos años desde la fijación del justiprecio sin pago efectivo.
Ejecución forzosa de la sentencia frente a la administración condenada.
Consignación, depósito y pago del justiprecio.
Reversión del bien expropiado cuando decae la causa expropiandi.
Liquidación de costas y de gastos periciales.

Ejecución de las condenas al Ayuntamiento de Pontevedra. Ejecución. Serie de procedimientos. Seguimiento en ejecución de las sentencias que fijaron los justiprecios, con reclamación de los intereses devengados.
Retasación por demora en el pago. Retasación. Asuntos del despacho. Solicitud de nueva valoración cuando el justiprecio fijado no se abona dentro del plazo legal.

Ganar la sentencia no siempre es cobrar

En expropiaciones municipales el intervalo entre la sentencia y el pago efectivo puede medirse en años. Ese tiempo no es neutro: genera intereses de demora y, cuando la dilación supera el plazo legal, abre la puerta a la retasación, es decir, a una nueva valoración del bien conforme a los precios del momento en que se pide.

El trabajo en esta fase es de ejecución: instar el cumplimiento, cuantificar los intereses, pedir la consignación y, si es necesario, la afectación de recursos municipales. Es la parte menos visible del asunto y con frecuencia la que más aporta al resultado final.

¿En cuál de estas situaciones está?

Los dos puntos de partida más frecuentes. En ambos el plazo para reaccionar es breve y perentorio.

«Me han notificado la hoja de aprecio y el importe me parece bajo»

La valoración de la Administración no vincula. El plazo para formular su hoja de aprecio es breve; una vez transcurrido, la discusión sobre el justiprecio se estrecha mucho.

Revisar la valoración

«Mi finca lleva años calificada como dotacional y nadie la expropia»

Transcurrido el plazo legal sin ejecución del planeamiento, el propietario puede advertir e instar la expropiación por ministerio de la ley. Es el origen de buena parte de los asuntos del despacho.

Comprobar plazos

¿Ha recibido una notificación con plazo?

Exponer su caso antonio@abogadosfeijoo.com Llamar al 988 242 546

¿Cómo se valora una finca expropiada en Ourense?

Nuestros abogados expertos en expropiaciones en Ourense calculan el justiprecio a partir de la situación básica del suelo, rural o urbanizado, y de lo que el planeamiento permite en él, no de la cifra que la Administración anota en su hoja de aprecio.

En cada asunto revisamos las dimensiones de la finca, su ubicación y sus características, y encargamos el informe pericial que sostiene la hoja de aprecio del propietario ante el Jurado de Expropiación de Galicia.

Sentencias de expropiación comentadas en el blog

Varios de los asuntos de esta página tienen su crónica en el blog del despacho, con la resolución y el contexto de cada caso.

Plazos y derechos del propietario expropiado

Envíenos la hoja de aprecio o el acuerdo que ha recibido

Comprobar la valoración y el plazo que está corriendo es el primer paso de cualquier expropiación, esté la finca en Ourense o en otro punto de Galicia.

Con ese documento, nuestro abogado de expropiaciones en Ourense le dirá qué margen tiene para discutir el justiprecio.

Hablemos 988 242 546

Expropiaciones urbanísticas en Ourense

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Intereses, retasación y ejecución

¿En cuál de estas situaciones está?

«Me han notificado la hoja de aprecio y el importe me parece bajo»

«Mi finca lleva años calificada como dotacional y nadie la expropia»

¿Ha recibido una notificación con plazo?

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Envíenos la hoja de aprecio o el acuerdo que ha recibido